一石激起千層浪，“國五條”出臺后，全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了比較大的波動(dòng)，“末班車(chē)”效應導致一季度房地產(chǎn)交易激增，而這種集中爆發(fā)的成交量以及市場(chǎng)對房地產(chǎn)調控政策壓力的預期，會(huì )影響到未來(lái)一段時(shí)間內房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢。
??“末班車(chē)”效應導致一季度房地產(chǎn)交易激增
??春節過(guò)后，各地樓市升溫明顯。2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺了關(guān)于房地產(chǎn)調控的五項 政策措施，其中主要包括堅決抑制投機投資性購房、擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等，簡(jiǎn)稱(chēng)“國五條”。3月1日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市 場(chǎng)調控工作的通知》進(jìn)一步細化了“國五條”的內容，強調對出售自有住房按轉讓所得計征20%的個(gè)人所得稅。
??“國五條”發(fā)布之后，市場(chǎng)反應強烈。一些購房者和買(mǎi)房者產(chǎn)生恐慌，害怕以后數十萬(wàn)的稅 費落到自己頭上，于是趕在政策尚未正式實(shí)施之前完成交易。在搶搭政策末班車(chē)效應的影響下，各地二手房市場(chǎng)交易火爆，一些地方出現了購房者排隊過(guò)戶(hù)的現象。 北京住建委公示的數據顯示，“國五條”細則出臺后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量達到了9400套，環(huán)比上一周(2月23日-3月1日)增加了140.5%，與上月同期(2月2日-8日)相比增加了279.5%。媒體報道，不僅北京，上海、廣州、南京、武漢等地也先后出現了同樣的突擊搶房現 象。
??二手房市場(chǎng)交易的火爆，同時(shí)擠壓著(zhù)部分需求流向新房市場(chǎng)，導致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月份升溫。國家統計局發(fā)布的1-3月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況數據顯示，1-3月份，商品房銷(xiāo)售面積20898萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)37.1%；商品房銷(xiāo)售額 13992億元，增長(cháng)61.3%。70大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數據顯示，3月70個(gè)大中城市中，新房房?jì)r(jià)上漲城市數量為68個(gè)，漲幅最大的是上海， 上漲3.20%；66個(gè)城市二手房房?jì)r(jià)上漲，漲幅最大的是北京，上漲3.10%。全國各地都在“國五條”落地的窗口期出現了量?jì)r(jià)上漲的局面。
??需求集中釋放之后未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于相對平穩
??搶搭“末班車(chē)”的結果是，一季度全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易創(chuàng )下新高，提前釋放了未來(lái)幾個(gè)月的交易量。在集中突擊交易之后，市場(chǎng)將進(jìn)入一段相對平穩期。
??從需求和供給兩方面來(lái)講，集中在3月份的大批交易消耗了大量有效的購買(mǎi)需求，也消耗了 大量可售房源，市場(chǎng)可匹配成交的房源在下降。從心理層面來(lái)看，各地有關(guān)“國五條”的實(shí)施細則剛剛推出，具體執行情況如何，市場(chǎng)各方都進(jìn)入了觀(guān)察觀(guān)望期。買(mǎi) 賣(mài)雙方的心態(tài)已由之前的爭取快速成交，變成觀(guān)望等待。在新房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也需要根據市場(chǎng)的變化重新調整市場(chǎng)策略，預計短期內低購買(mǎi)、低成交、低供應將持續 一段時(shí)間。
??進(jìn)入4月份后，隨著(zhù)各地“國五條”細則相繼落地，二手房市場(chǎng)“末班車(chē)”效應銳減，各地 樓市交易明顯回落，尤其是二手房市場(chǎng)與3月份形成了巨大的落差。根據北京住建委的網(wǎng)簽數據，2013年4月8-14日北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為1716 套，日均網(wǎng)簽僅為245套，與3月份的日均網(wǎng)簽1412套量相比下跌了83.2%。 1716套的網(wǎng)簽量甚至低于3月份有時(shí)1天的簽約量。事實(shí)上，在3月30日“國五條”北京細則出臺后，從3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京的房地產(chǎn)交 易系統暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約，4月8日恢復網(wǎng)簽。那么在4月8日恢復網(wǎng)簽的一周內，二手房成交的1716套還包含了網(wǎng)簽暫停期間積壓的網(wǎng)簽 量。
??其他城市也經(jīng)歷了同樣的行情變化。據上海市房地產(chǎn)交易中心統計，4月1-7日，二手存 量住房日均成交面積約4.6萬(wàn)平方米，較3月全月日均成交量下降75%。天津市4月1-7日，二手房成交套數為2084套，環(huán)比下降60.5%；成交面積 180677.5平方米，環(huán)比下降59.78%。
??市場(chǎng)之所以對“國五條”出臺后的反應這么激烈，因為“國五條”觸及到了投機性購房者的重要神經(jīng)——所得稅問(wèn)題。
??抑制投機性需求是房地產(chǎn)調控的主要目標
??“國五條”最令人關(guān)注的是，國務(wù)院首次明確提出擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，“國五條”細則明確提出，要求依法嚴格對個(gè)人轉讓住房所得征收20%個(gè)人所得稅。
??而就是這一點(diǎn)引起了不少人的恐慌，也引起了一些擔憂(yōu)和爭議。有人擔心在二手房供不應求 的賣(mài)方市場(chǎng)上，新增的稅收肯定會(huì )轉嫁到買(mǎi)方身上，會(huì )誤傷剛需；有人認為按差額20%征稅難以計算，執行難度很大；支持者認為，這是對投機性住房的精確打 擊，20%的個(gè)稅征收比例至少會(huì )讓一大批投機性購房者收斂腳步。
??仔細分析“國五條”及其細則，政策延續了前幾輪房地產(chǎn)調控的主基調，即堅決抑制投機性 購房需求，“國五條”不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在明確既有政策的基礎上，提出了對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城 市及時(shí)采取限購措施，以及建立穩定房?jì)r(jià)工作問(wèn)責制等內容，尤其是對稅收政策的調節作用作了比較詳細的闡述，其中指出，對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所 得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。來(lái)自住建部的消息稱(chēng)，全國40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成，今年將有更多城市加入。據此，關(guān)于房地產(chǎn)的稅收問(wèn) 題在未來(lái)的調控過(guò)程中會(huì )加大力度。
??“去投資化”是“國五條”的核心所在。根據細則可以預期，限購政策會(huì )進(jìn)一步趨嚴，限購 區域會(huì )進(jìn)一步擴大，差別化信貸政策會(huì )繼續深化，購買(mǎi)二套房貸款會(huì )更加困難，賣(mài)房納稅將成為打擊住房投機行為的重錘。通過(guò)收緊個(gè)稅、限制本地單身購房、提高 二套首付比例限制投資性需求入市，力在改變投資性購房者的長(cháng)期預期。而限購、限貸、稅收政策針對的都不是購買(mǎi)第一套住房的剛需，彰顯了對首次置業(yè)人群的保 護?！皣鍡l”細則中還對中小套型住房套數達到項目開(kāi)發(fā)建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業(yè)金融機構要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其 開(kāi)發(fā)貸款需求，加快保障性安居工程規劃建設等作出安排，進(jìn)一步說(shuō)明“國五條”在細心保護、鼓勵能夠滿(mǎn)足群眾自住的剛性需求。
??征稅征的是投機性賣(mài)房者的所得稅，要防止的是這筆費用轉嫁到買(mǎi)方身上，這是需要在執行過(guò)程中重點(diǎn)防范并進(jìn)行嚴格監管杜絕的。
??3月底，圍繞“國五條”的地方版細則落地，有嚴厲一些的，也有一些城市細則不細。在眾多的利益群體博弈中，凸顯出房地產(chǎn)調控進(jìn)入了深水區，調控形勢更趨復雜。因此，調控政策不僅要有細則，更要有細化落實(shí)。加快建立房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展的長(cháng)效機制愈加迫切、重要。
入庫時(shí)間：2013/5/8
